Статья VTimes

Что делать с ипотекой

Снизившиеся до минимума ставки позволяют выгодно рефинансировать кредиты

01.12.2020

Снижение ипотечных ставок в России завершается. Средние ставки предложения новых кредитов и рефинансирования ипотеки в топ-20 ипотечных банков еще в сентябре практически перестали снижаться, банки немного меняют их в основном по партнерским и льготным программам, показал мониторинг Frank RG. По подсчетам ЦБ, средневзвешенная ставка выданной ипотеки в октябре составила 7,31% годовых — она дрейфует в интервале 7,16–7,33% с июля, когда ЦБ последний раз понижал ключевую ставку (с тех пор она 4,25%).

Между тем экономисты предсказывают рост инфляции к концу года выше ориентира ЦБ в 4%. А значит, вероятность дальнейшего снижения ключевой ставки в этом году уменьшается.

«Дно по ставке, вероятнее всего, мы проходим уже сейчас», — говорит старший управляющий директор рейтингового агентства НКР Александр Проклов. По его словам, ключевая ставка если и снизится, то не более чем на 0,25 п. п. до 4%.

Поэтому ждать, когда ипотека заметно подешевеет, вряд ли стоит. Небольшое точечное снижение, конечно, еще возможно в декабре в период новогодних акций банков, которые в декабре обычно стремятся набрать побольше ипотечных заявок перед длинными январскими каникулами.

Так что если вы довольно давно с ипотекой — самое время подумать о рефинансировании кредита по более низкой ставке, если еще этого не сделали.

VTimes разбирались, где и на каких условиях можно рефинансировать ипотеку.

Как рос спрос на рефинансирование

На долю рефинансирования в последние месяцы приходится около 13% всей выдачи ипотеки. По данным Frank RG, в октябре ипотечные банки из топ-20 рефинансировали ипотеки на 67 млрд руб. (всего они выдали ипотеки на 518 млрд руб.). Причем 40% рефинансирования, или 26,9 млрд руб., приходится на ВТБ. Вторую и третью позиции занимаю Альфа-банк (7,6 млрд руб.) и Сбербанк (7,4 млрд). Для Сбербанка это 3% выданной в октябре ипотеки, отмечает пресс-служба банка, добавляя: «Объем рефинансирования ипотечных кредитов в Сбербанке с начала 2020 г. вырос более чем в 6 раз».

В объеме выдач ипотеки ВТБ за 10 месяцев доля рефинансирования достигла 28% (32% по количеству кредитов) против 9% (11%) за аналогичный период 2019 г. С начала года более 91 000 клиентов переоформили ипотеку в ВТБ на 204 млрд руб.

Многие крупные банки также констатируют рост выдач и спроса на рефинансирование ипотеки. В январе — октябре 2020 г. доля рефинансирования в выдачах ипотеки в Газпромбанке составила 20% (8,5% за тот же период 2019 г.), в банке «Дом.РФ» — более 30% (+100% к 2019 г.; за 10 месяцев 2020 г. банк выдал более 11 000 кредитов на рефинансирование на 26,7 млрд руб.), в Россельхозбанке — 10% (за 10 месяцев рефинансировано ипотеки на 16,7 млрд руб., в 5 больше, чем годом ранее), в банке «Открытие» — 20% (рефинансировано 23,5 млрд руб., из них 70% приходится на кредиты других банков). Об этом VTimes рассказали представители банков.

В последние месяцы 40% заявок на ипотеку, поступающих в Райффайзенбанк, касаются рефинансирования. «Дом.РФ» с начала года получил 33 500 заявок на рефинансирование на 80,6 млрд руб., что примерно в 5 раз больше, чем год назад.

Аналитики НКР прогнозируют, что по итогам этого года банки рефинансируют ипотеку на 450–500 млрд руб., это 13–14% совокупной выдачи, в следующем году будет еще больше — 500–600 млрд руб. (при сохранении общего объема выдачи на уровне 2020 г. и в отсутствие заметного снижения ставок), так как на рынок могут выйти заемщики, оформлявшие сделки в конце 2019 г. при ставках от 9% и затянувшие с рефинансированием из-за пандемии, либо ожидавшие дальнейшего снижения ставок.

Зачем менять кредитора

Рефинансирование — это выдача банком нового жилищного кредита на погашение обязательств по действующему договору ипотеки. Оно позволяет снизить ежемесячные платежи или сократить срок кредитования — в обоих случаях общая переплата по кредиту уменьшится.

Правда, при этом, скорее всего, придется поменять банк. Большинство по-прежнему предпочитает выдавать кредиты на погашение ипотеки клиентам других банков. Рефинансировать собственную ипотеку банкам не выгодно — они получают с клиента меньше процентов. А оказывая услугу стороннему заемщику, банки увеличивают собственные выдачи, переманивая у конкурентов надежных клиентов, дефицит которых во время пандемии все сильнее.

Собственную ипотеку некоторые банки рефинансируют лишь в рамках госпрограммы семейной ипотеки (выдается семьям с двумя и более детьми, один из которых рожден после 1 января 2018 г., а также семьи, в которых есть ребенок с ограниченными возможностями). Это делают, к примеру, Сбербанк, банк «Санкт-Петербург» и др.

Тем не менее рефинансирование ипотеки внутри банка вне льготной программы сейчас доступно, в частности, клиентам «Открытия» и Россельхозбанка, приводит пример руководитель отдела мониторинга банковских продуктов для физических лиц маркетингового агентства MARCS Наталия Исаенко.

Банки идут в отказ

Банки удовлетворяют далеко не все принятые заявки на рефинансирование ипотеки. Доля отказов в зависимости от банка составляет 15–30%. Впрочем, это меньше, чем по обычной ипотеке без учета льготных программ: там, по данным Frank RG, одобряется в среднем 59% заявок.

Наиболее распространенные причины отказа в рефинансировании:

плохая кредитная история заемщика;
наличие просроченной задолженности;
недостаточный доход;
предоставление заемщиком недостоверных данных;
несоответствие объекта недвижимости требованиям банка.

У каждого банка свои требования к первоначальному кредиту. «Росбанк дом», например, не рефинансирует валютные кредиты или кредиты, с выдачи которых прошло менее шести месяцев, говорит замдиректора «Росбанк дома» Алексей Просвирин. Некоторые банки могут отказать в рефинансировании, если кредит ранее был реструктурирован или если при получении первоначальной ипотеки семья использовала материнский капитал. Другие отказываются работать с кредитами на апартаменты. Также ипотека обычно не рефинансируется, если выдавший ее кредитор ликвидирован, либо лишен лицензии, либо не является кредитной организацией.

Как меняются условия

Стоимость кредитов на рефинансирование мало отличается от обычной ипотеки, их ставки банки снижают одновременно.

По подсчетам MARCS, с апреля средняя ставка рефинансирования ипотеки в 13 крупнейших банках снизилась на 1,12 п. п. до 8,4% (считались ставки для клиентов «с улицы», после регистрации залога, при кредите до 80% от стоимости жилья с комплексным страхованием, без учета скидок за быстрый выход на сделку и прочих).

Одновременно со снижением ставок некоторые банки улучшали и другие условия рефинансирования. «В частности, „Юникредит“ увеличил размер кредита с 70 до 80% от рыночной стоимости жилья, Райффайзенбанк, Альфа-банк, Промсвязьбанк — с 80 до 85%. Некоторые банки повышали максимальные суммы кредитов на рефинансирование. К примеру, Транскапиталбанк в сентябре увеличил ее с 15 млн до 20 млн руб., а Промсвязьбанк в октябре с 15 млн до 20 млн», — делится результатами мониторинга Исаенко. Кроме того, в этом году Райффайзенбанк приступил к рефинансированию кредитов, выданных на приобретение апартаментов.

Банки продолжают менять условия рефинансирования. Сбербанк в ноябре объявил о запуске программы рефинансирования ипотеки на новостройки других банков на аккредитованные им объекты на первичном рынке, а «Открытие» недавно начал рефинансировать ипотеку, полученную с использованием материнского капитала, рассказали их представители.

ВТБ объявил о снижении с 1 декабря ставок по базовым ипотечным программам при оформлении кредита онлайн на 0,3 п. п., в том числе при рефинансировании ипотеки другого банка. Чуть ранее Росбанк запустил акцию, по условиям которой до 31 декабря при рефинансировании ипотеки, оформленной в другом банке, ставка снижается на 0,4% годовых от базового уровня.

По данным MARCS на 30 ноября, наиболее выгодные ставки для не зарплатных клиентов предлагали «Юникредит банк» (от 7,2% годовых), банк «Дом.РФ» (от 7,30%), ВТБ (от 7,4%), «Открытие» (от 7,5%).

О чем нужно помнить заемщику

Банкиры говорят, что заемщики с ипотекой не всегда вчитываются в правила рефинансирования и адекватно оценивают его результаты. Случается, ипотечники сами отказываются от одобренного кредита. Чтобы этого не происходило, заемщикам нужно учитывать несколько важных моментов.

Рефинансировать ипотеку имеет смысл при разнице в ставках старого и нового кредита минимум 1% и когда до завершения кредитования остается не менее года. Иначе затраты на переоформление могут нивелировать экономию от пониженной ставки, указывает представитель Райффайзенбанка. «При разнице ставок 1,5% по кредиту на 2,5 млн руб. за 15 лет экономия за счет снижения ежемесячного платежа составит 200 000 руб., приводит пример Игорь Ларин, директор ипотечного бизнеса банка «Дом.РФ». По его словам, если сократить срок возврата кредита, не уменьшая ежемесячного платежа, переплата сократится еще больше.
Большинство ипотечных кредитов сейчас устроены таким образом, что сначала в основном выплачиваются проценты, а потом тело кредита. Поэтому рефинансировать ипотеку лучше в первые 3–5 лет, пока выплачивается основная часть процентов, предупреждает директор по коммуникациям «Сравни.ру» Александра Краснова: «Чем меньше времени остается до полного закрытия кредита, тем меньше смысла переходить в другой банк». При этом должно пройти не меньше шести ежемесячных платежей после оформления изначальной ипотеки, чтобы банк рассмотрел вашу заявку на рефинансирование. Да и кредитные ставки за такое короткое время вряд ли заметно снизятся.
Клиентам выгоднее обратиться за рефинансированием в другой банк, чем обращаться за реструктуризацией в свой: банки обычно не идут навстречу своим заемщикам. Кроме того, запись о реструктуризации займа в банке ухудшит кредитную историю. «При рефинансировании же в стороннем банке в кредитной истории будут отражены два события: закрытие старого договора и выдача нового кредита, — рассказывает гендиректор бюро кредитных историй «Эквифакс» Олег Лагуткин. — Для большинства ипотечных заемщиков рефинансирование ипотеки в краткосрочном периоде (3–6 месяцев) может привести к некоторому снижению скорингового балла, а затем — к его росту при условии своевременного внесения платежей по новому кредиту». Краснова советует для рефинансирования выбрать зарплатный банк, если первоначальный кредит был получен в другом месте: «Зарплатным клиентам всегда предлагают более выгодные условия».
В условиях рефинансирования могут быть предусмотрены особые условия или оговорки. К примеру, банк может согласиться на рефинансирование своей ипотеки только при условии увеличения суммы кредита, например на 500 000 руб., обеспечив себе сохранение процентных поступлений в прежнем объеме. Или при условии объединения своей ипотеки с кредитами других банков в одну ссуду. Об этом нужно заранее расспросить менеджеров банка.
Оценивая экономию от снижения ставки после рефинансирования, нужно принять во внимание, что объявленные базовые ставки рефинансирования ипотеки обычно действуют при условии комплексного ипотечного страхования, куда помимо обязательной страховки залога входит страхование жизни и здоровья заемщика, а также риска утраты права собственности (титул). При отказе от комплексного полиса кредитная ставка повышается на 1–3 п. п.
При расчетах экономии нужно учесть, что привлекательная ставка нового кредита начнет действовать не сразу, а после передачи недвижимости в залог новому кредитору, предупреждают банкиры. Это может затянуться на 1–2 месяца. Какой будет ставка в этот беззалоговый период, нужно выяснить в банке заранее; обычно она выше базовой на 1–2 п. п.
До принятия решения о реструктуризации нужно просчитать все сопутствующие расходы. Это новая страховка (часть неиспользованных средств по старой страховке можно вернуть, написав заявление в страховую компанию), оценка жилья для выяснения актуальной рыночной стоимости (в Москве — около 5500 руб.) и госпошлина за регистрацию ипотеки с новым банком-залогодержателем в ЕГРН (1000 руб.), перечисляет Краснова. Также у клиента на стороне «старого банка» могут возникнуть расходы, связанные со снятием обременения, и расходы за перевод денежных средств, предупреждает Просвирин из Росбанка.
Нужно изучить условия первоначального страхового договора: иногда его можно переоформить на другой кредит, иногда его нужно расторгать, платить штраф и заключать новый, напоминает представитель Райффайзенбанка.
На новой страховке можно сэкономить, если ее оформить не в той компании, которую автоматически предлагает банк, а в любой аккредитованной банком компании, предупреждает Краснова. По данным калькулятора страхования ипотеки «Сравни.ру», разница в цене у страховщиков может достигать 10 000–15 000 руб. за годовой ипотечный полис.

Только тщательно подсчитав все сопутствующие рефинансированию расходы и сравнив их с экономией от снижения ставки к концу кредитования, можно принимать решение о целесообразности замены кредита. Если при рефинансировании ипотеки объединяются несколько кредитов в один (такие опции есть у Сбербанка, ВТБ, «Юникредит банка» и ряда других. — VTimes), стоит подсчитать размер переплаты по каждому и выяснить, насколько выгодно будет рефинансирование, предупреждает представитель Райффайзенбанка.