Попытка спасти деньги от обвала рубля, ускоряющейся инфляции, в том числе роста цен на квартиры и взлета ставок по кредитам привела к скачку спроса и росту цен на новостройки и аренду квартир.
Спрос на новостройки в Московском регионе в августе вырос на 38%, подсчитали эксперты «Циан. Аналитики». По их данным, в августе на рынке новостроек Московского региона был «всплеск активности»: за месяц было заключено 18,5 тысяч договоров долевого участия (ДДУ, по ним продаются новостройки) – на 38% больше, чем в июле, и на 69% больше, чем год назад. Особенно быстро (+57%) спрос вырос в Новой Москве, где цены ниже.
Такой ажиотаж привел к новому витку роста цен. За месяц средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Московского региона поднялась на 2,4%, до 276,3 тысячи рублей. В «старой Москве» рост составил 2%, в «новой» – 1,6%, в Подмосковье – 2,8%.
Вслед за квартирами подорожала их аренда. Стоимость долгосрочной аренды одно- и двухкомнатных квартир в крупнейших городах в августе достигла исторического максимума, говорится в другом исследовании «Циана». За месяц, по данным его аналитиков, цены увеличились в среднем на 6,4% для «однушек», до 23,2 тысячи рублей в месяц, и на 7,1% для двухкомнатных квартир, до 34,8 тысячи. Это исторические максимумы, констатируют эксперты «Циан». За лето рост цен составил 14,1% и 16,3% соответственно. Спрос на аренду растет весь год, а в этом году сезонный спрос начался раньше обычного: в июне вместо конца июля, отмечают аналитики «Циан».
Ажиотаж на рынке новостроек «Циан» объясняет в том числе перетоком покупателей со вторичного рынка, где ипотечные ставки выросли после повышения ключевой и ожидалось ужесточение условий льготной ипотеки (повышение первого взноса до 20% и ставки на 0,5%). В августе 4 из 5 сделок с новостройками в Московском регионе (79%) заключалось с привлечением ипотеки. Это на 2 п.п. больше, чем месяцем ранее.
Власти намерены охладить этот рынок, но пока не получается. Наоборот, пришлось увеличить лимиты. К 1 сентября годовой темп роста ипотеки составил 30%, заявила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина. Минфин, который доплачивает банкам разницу между рыночными и льготными ставками, хочет снизить долю льготных программ на первичном рынке ипотеки до 50%, сообщил директор департамента финансовой политики ведомства Иван Чебесков. Она должна снижаться, чтобы не допустить ценового перегрева на рынке недвижимости, к тому же на жилищные программы расходуются большие средства из бюджета, объясняет он. Хотел бы этого и ЦБ, которому льготные программы затрудняют проведение денежно-кредитной политики, о чем он сегодня впервые заявил в комментарии к решению о ключевой ставке.
Недавнее ужесточение условий выдачи льготной ипотеки (минимальный размер первого взноса повышен с 15% до 20%, а компенсация банкам снижена на 0,5 процентного пункта) будет иметь ограниченный эффект. Аналитики «Моих инвестиций» считают главным увеличение размера взноса: «Учитывая среднюю цену квартиры у публичных застройщиков около 10 млн руб., мы считаем рост первоначального взноса на 500 000 руб. заметным ухудшением доступности для клиента. Ипотека занимает 80% от продаж массмаркет застройщиков, а программы с господдержкой закрывают до 90% от общего. Мы оцениваем это негативное влияние в 10-15% от объемов продаж при остальных неизменных факторах спроса». Компенсировать это, по их мнению, могут промоактивность застройщиков за счет собственной рентабельности и рост доходов населения (номинальные зарплаты в сентябре, по их оценкам, выросли на 15% в годовом выражении). С низким первым взносом сейчас выдается 63% ипотеки, заявила сегодня Набиуллина.
Аналитик Промсвязьбанка Владимир Лящук сомневается, что повышение взноса всерьез на что-то повлияет: средний взнос в России в августе составил 30,5%, а в Москве – 36,4%. Он выделяет снижение субсидий банкам. Средняя ипотечная ставка на первичном рынке в июле (последние данные) была 6,06%, она может вырасти до 6,56%. Для девелоперов (они тоже субсидируют часть ставки: по условиям госпрограммы она выше – 8%) это не проблема, однако ипотечный платеж вырастет на 4,1%, что может плавно сократить спрос в ипотечном сегменте на первичном рынке на 3,5%.
Можно ли называть это охлаждением? Набиуллина не ответила прямо на вопрос, что она считает охлаждением: «Оно означает возвращение к сбалансированному росту [рынка], который не ведет к накоплению рисков».
